Comment investir en LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien. En devenant propriétaire d’un bien meublé destiné à la location, vous vous assurez des revenus supplémentaires, bienvenus notamment pour préparer une retraite, et bénéficiez d’avantages fiscaux.

Quels sont les risques liés à l’investissement LMNP ?

Les risques d’un LMNP doivent être intégrés avant tout investissement LMNP en résidence services. Comme pour tout investissement, il y a plusieurs risques. Dans le cas d’un investissement LMNP, il y a les risques liés à résidence service et ceux à un immeuble traditionnel.

Si vous décidez d’investir en LMNP dans une résidence de services, le danger principal est que votre gestionnaire dépose le bilan, car vous avez un an pour en retrouver un si vous ne voulez pas perdre les avantages qu’offre le dispositif.

L’autre risque d’un investissement LMNP concerne la fin du bail (qui est de 9 ans minimum) où il n’est pas toujours évident de revendre son bien surtout si celui-ci se trouve dans une résidence d’affaires, un EHPAD ou une résidence de tourisme qui finalement n’est pas rentable. La menace est de payer des indemnités d’éviction importante, c’est à dire que si vous refusez le renouvellement du bail, vous devrez verser au locataire, soit au gestionnaire, une compensation financière.

Investir en LMNP dans un immeuble traditionnel n’est pas sans risque non plus. En effet, si vous avez des loyers impayés, vous n’aurez pas la garantie de revenus comme c’est le cas avec un investissement en résidences de services. Néanmoins, vous êtes plus libre dans la gestion de votre bien et dans sa location.

Comment investir en LMNP ?

Pour investir en LMNP, vous devez acquérir un bien meublé et justifier du fait que vous n’êtes pas un professionnel de la location immobilière. En effet, le LMNP se définit par opposition au LMP, Loueur Meublé Professionnel, inscrit au registre du commerce et dont l’activité est sa source principale de revenu.

Dès lors, le dispositif LMNP s’applique si les recettes locatives que vous déclarez sont inférieures à 23 000 € par an. Elles doivent également représenter moins de 50 % de la totalité de vos revenus. En fonction de votre situation, choisissez le régime fiscal de la micro entreprise ou le régime réel. Les revenus locatifs sont déclarés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Dans certains cas d’investissements LMNP dans le neuf, en résidences services, vous pouvez récupérer la TVA (20 %).La fiscalité en LMNP nécessite que vous teniez une comptabilité des plus précises.

Le choix du bien immobilier

Il faut choisir scrupuleusement la résidence en LMNP pour bien rentabiliser son investissement et pérenniser ses revenus complémentaires. Il faut considérer le prix du bien immobilier ainsi que le montant du loyer net de charges.

L’emplacement joue également un rôle important, prenez en compte l’environnement où se trouve le bien immobilier et veillez à ce qu’il y ait une bonne cohérence. Vous avez le choix entre un bien immobilier ancien ou un bien neuf. Ce bien peut être une chambre, un appartement, une location saisonnière etc. Vous devrez ensuite le louer meublé. Il n’y a pas de définition légale et précise sur ce qu’on qualifie d’équipement meublé. Toutefois, il est conseillé de fournir un ensemble de meubles suffisants qui permettraient aux futurs locataires de jouir d’un confort normal.

Quels types d’investissement LMNP ?

L’investissement LMNP présente de nombreux avantages grâce au mécanisme comptable de l’amortissement du bien, qui consiste à déduire chaque année la valeur de dépréciation de votre bien. Vous pourrez également déduire les charges inhérentes à la gestion de votre bien telles que les assurances, les intérêts d’emprunt, les travaux de réparation ou remplacement…

L’avantage même de la LMNP c’est de pouvoir générer des revenus défiscalisés. C’est aussi un excellent moyen de se constituer un revenu supplémentaire en vue de la retraite. Le statut LMNP permet d’avoir une source de revenus complémentaires presque exempte d’impôts en développant un patrimoine immobilier solide. Vous obtiendrez le Statut de Loueur Meublé Non Professionnel si vous louez un ou plusieurs logements meublés. Pour bénéficier d’une réduction d’impôts, vous pouvez choisir entre deux options.

Le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)

Si vous choisissez le régime forfaitaire ou micro BIC, vous serez imposé sur la moitié des recettes que vous effectuerez. Le micro BIC s’applique si vos recettes n’excèdent pas les 32 900€. Vous bénéficiez alors d’un débattement de 50% sur vos recettes. Si vos charges sont inférieures à 50%, ce régime est celui qu’il vous faut.

Le régime réel

Si vos recettes dépasse 32 900€ (ou le fisc vous le demande), alors vous bénéficiez du régime réel. Vos charges (travaux, taxes, intérêts d’emprunts) et vos amortissements seront déduites de vos recettes. Vos revenus locatifs vont diminuer, mais vous serez beaucoup moins imposés.

L’investissement Censi Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard encadre l’achat de logements meublés dans des résidences de services neuves, investir en LMNP devient plus souple. Il est possible d’investir en LMNP dans les résidences neuves et de services, mais également dans les appartements, la seule condition à respecter est de le meubler.

Lors de votre investissement LMNPdans une résidence de services, vous n’aurez pas le souci de la gestion locative, mais possédez la garantie d’avoir des revenus tous les mois, car le gestionnaire-bailleur de votre résidence doit vous verser tous les mois un loyer, que le logement meublé soit loué ou non. Investir en LMNP dans un appartement traditionnel vous donnera, en revanche, la possibilité de le revendre plus facilement qu’en résidence de services.

Les biens concernés par le dispositif LMNP

Les biens immobiliers doivent être meublés et habitables immédiatement par un locataire autre que le propriétaire. Investir dans une résidence de services neuve entre dans les conditions du statut LMNP.

Sont considérées comme tels les établissements proposant au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Dans le neuf, vous pourrez donc investir en LMNP dans les logements en résidences de tourisme ou d’affaires ainsi que dans les EHPAD, les résidences séniors et étudiantes.

Il est possible d’acheter un bien immobilier neuf en résidence de services avec le dispositif Censi-Bouvard.

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