Pourquoi investir en LMNP ?

Un investissement immobilier en Location meublée consiste à acquérir un appartement équipé de meubles en vue de le louer à un tiers. Cet appartement, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (senior, tourisme, étudiants ou personne âgées dépendantes EHPAD), verra sa gestion locative confiée à un gestionnaire spécialisé pour une durée généralement compris entre 9 et 12 ans renouvelables.

Conditions pour avoir le statut de LMNP

Tout investisseur qui souhaite avoir le statut LMNP doit avant tout procéder à l’acquisition et à la mise en location d’un bien immobilier meublé. Les propriétés les plus concernées, hormis les appartements et autres studios loués meublés, sont les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées, les résidences étudiants, de tourisme et d’affaire.

Ensuite leur exploitation est confiée à un professionnel nommé gestionnaire d’exploitation dans les résidences de services. Il s’engage à veiller au bon fonctionnement de la résidence et à distribuer les revenus locatifs aux propriétaires. Ces biens doivent générer des revenus ne dépassant pas 23 000 € ou ne dépassant pas 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (revenus d’activités ou retraites). En outre, l’investisseur en LMNP n’est pas obligé de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les avantages de la location meublée non professionnel (LMNP)

Le LMNP présente de nombreux avantages pour les investisseurs en termes de sécurité et de fiscalité. D’un point de vue pratique, investir en LMNP est avantageux. En effet, dans la majorité des investissements s’effectuant sur des résidences séniors, pour étudiante, touristes ou homme d’affaires, les biens sont gérés par des société spécialisées, ce qui épargne à l’investisseur les soucis de gestion.

Il faut également savoir qu’en fonction des gestionnaires, le propriétaire n’aura pas à s’acquitter du paiement de certaines charges. Par ailleurs, toute personne ayant le statut LMNP pourra bénéficier d’un des deux régimes fiscaux en vigueur, le régime du LMNP classique ou le régime du LMNP Censi Bouvard.

Le régime classique LMNP

Dans le cadre de cette règle, si les revenus sont inférieurs à 32 900 € par an, l’investisseur a le choix entre le micro BIC et le régime du réel. En choisissant le micro BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50% pour les logements normaux ou 71% pour les visites de touristes. Il ne sera donc imposé qu’à hauteur de 50% ou 29% des revenus qu’il perçoit. Mais l’inconvénient dans cette situation est qu’il n’y aura pas de création de déficits fonciers.

Quant au régime réel, à la différence du premier, il y a création du déficit foncier. En effet, le propriétaire pourra bénéficier de la possibilité de procéder à la déduction de certaines charges liées à l’acquisition et/ou à l’exploitation du bien. Ces charges sont les frais de notaire, la taxe foncière, les travaux liés à la réparation et à l’exploitation du bien, l’assurance, les intérêts d’emprunts (dans le cadre d’un investissement à crédit). Surtout, il pourra amortir comptablement la valeur du bien.

Le Censi Bouvard

Pour être éligible à la loi Censi Bouvard, il est nécessaire d’investir dans un logement neuf meublé en résidence de services pour les personnes âgées ou les étudiants et de mettre ce bien en location par bail commercial pour une durée de 9 ans. Ainsi, il permet une réduction d’impôts de 11% du montant de l’investissement HT (dans la limite de 300 000€) durant 9 ans et aussi le remboursement de la TVA du bien immobilier.

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